Le pool de villa : Simple, équitable et le moyen le plus sûr d’investir en Indonésie
Les villas individuelles peuvent avoir des résultats inégaux. Selon les saisons, des problèmes d’entretien imprévus et une seule mauvaise critique peuvent faire basculer les résultats. Kabisu résout ce problème avec un pool de villas partagées, tout en utilisant la structure légale la plus sûre disponible pour les investisseurs étrangers en Indonésie.
Fonctionnement du pool de villa
- Réservations dans l’ensemble de la collection : Toutes les réservations effectuées sur les 10 villas sont regroupées en un seul pot commun.
- Déductions standard : Sur le total des réservations, nous déduisons
la TVA, les frais de la plateforme de réservation, la gestion et la maintenance. Il s’agit des coûts professionnels nécessaires pour maintenir un service haut de gamme et des évaluations solides. - Pool net : Ce qui reste constitue le produit net.
- Distributions aux investisseurs : Le produit net est distribué aux investisseurs (au prorata de leur participation). Les investisseurs reçoivent des rapports détailés deux fois par an et les dividendes sont payés tous les six mois.
Résultat : équité et prévisibilité. Le pool aplanit les différences naturelles entre les villas (occupation, entretien, petits écarts), de sorte que tout le monde bénéficie d’une seule norme et d’une seule stratégie commerciale.
Pourquoi le pool est-il performant ?
Nous sommes pro-actifs : nous allons chercher les réservations.
Il ne s’agit pas d’une « gestion Airbnb ». Kabisu crée la demande par le biais d’agences de voyage, de retraites de yoga et de surf (souvent avec des professeurs et des instructeurs basés à Bali), de collaborations avec des marques et de résidences d’influenceurs.
Cette approche permet à Kabisu de garder le contrôle et de ne pas être à la merci des algorithmes des plateformes de réservation.
Prestation digne d’hôtels haut de gamme
Le pool bénéficie de la gestion du resort à part entière, bien au-delà des opérations typiques d’une villa. Des barmens à l’entretien, en passant par le room service, l’entretien et les activités organisées pour les clients, tous les aspects sont gérés selon des normes d’hospitalité professionnelles.
Nous faisons appel à des professionnels issus des meilleurs resorts de Bali pour former et encadrer nos équipes sur place, afin d’assurer la cohérence du service à tous les niveaux. En coulisses, notre directeur de l’hospitalité, qui fait partie de l’équipe fondatrice de Kabisu, apporte plus de 20 ans d’expérience dans la gestion d’équipes dans des îles indonésiennes éloignées.
Dans un endroit aussi sauvage et authentique que Sumba, les connaissances locales et la discipline opérationnelle font toute la différence. C’est pourquoi Kabisu fonctionne comme un resort, et non comme une location de villa classique.
L’alignement dès la conception
Kabisu ne fait pas de bénéfices en vendant des villas; nous gagnons de l’argent lorsque les villas fonctionnent.
C’est pourquoi le pool de villa et la marque Kabisu sont conçues pour la longévité, et non pour un gain à court terme.
Le fonctionnement des revenus au sein du pool locatif
1. Réservations
Les séjours des clients dans les 10 villas sont regroupés.
2. Frais standard
Les frais de plateformes de réservation, la TVA, les frais de gestion et d'entretien sont déduits.
3. Revenu net
Le revenu net est ensuite partagé entre tous les investisseurs.
4. La répartition
Les investisseurs reçoivent des dividendes proportionnels et des rapports détaillés tous les six mois.
Cette structure garantit l'équité, la transparence et la prévisibilité des revenus pour tous les investisseurs.
La structure juridique la plus sûre pour les investisseurs étrangers
La mise en commun des ressources n’est pas seulement équitable d’un point de vue financier, c’est aussi le moyen le plus sûr, d’un point de vue juridique, pour les étrangers d’investir en indonésie.
Pourquoi une PT PMA (entreprise à capitaux étrangers) est-elle nécessaire ?
En vertu de la législation indonésienne, les investisseurs étrangers doivent investir par l’intermédiaire d’une société à responsabilité limitée (PT PMA) afin de générer légalement des revenus en Indonésie. Une fois constituée, une PT PMA peut gérer des activités d’hébergement et distribuer des dividendes.
Pourquoi le principe « une entreprise par villa » n’est ni réalisable ni conforme à la législation
L’Indonésie applique des seuils de capital et de licence aux entités PT PMA. La création d’une PT PMA distincte pour chaque villa individuelle ne serait pas pratique et risquerait de ne pas être respectée : chaque entité devrait satisfaire aux exigences en matière de capital libéré, de plan d’investissement, d’octroi de licences et de rapports. Au lieu de cela, toutes les villas Kabisu sont détenues et exploitées dans le cadre d’une PT PMA unique et entièrement conforme.
Garantir les droits fonciers (HGB) via une PT PMA
Les étrangers ne peuvent pas détenir de terres en pleine propriété (Hak Milik), en revanche une société le peux. Une PT PMA peut légalement détenir
Ce qu’il faut éviter
Les raccourcis sont fréquents : leasehold (location moyen ou long terme), prête nom ou PT PMA sous-capitalisés qui ne respectent pas les exigences légales en matière de capital ou de licence.
Ils peuvent faire l’objet de sanctions administratives ou de restrictions qui mettent en péril la distributions des dividendes et la revente. Insistez toujours sur une structure qui respecte les règles en matière de capital, d’autorisation et de license.
Trois avantages du pool de villa
- Conformité juridique totale : votre investissement est placé au sein d’une PT PMA capitalisée et agréée. C’est le seul moyen pour les étrangers d’investir et de générer légalement des revenus dans le secteur de l’hôtellerie et des villas en indonésie.
- Droits fonciers sécurisés: la structure en PT PMA permet de détenir un titre HGB (Right to Build), le même cadre légal utilisé par toutes les grandes chaînes hôtelières opérant en Indonésie, plutôt que des montages personnels fragiles.
- Investissement flexible: toutes les villas étant détenues par une seule PT PMA, les investisseurs peuvent participer de manière fractionnée, et recevoir des distributions semestrielles en toute conformité.
Un investissement dans lequel vous pouvez vivre
- Jusqu’à six semaines gratuites par an pour vos séjours personnels.
- Possibilité d’extension à des tarifs exclusifs aux propriétaires.
- Lorsque vous n’êtes pas là, votre investissement travaille pour vous.
À quoi s’attendre
- Équité et stabilité du pool (pas de problème de villa plus ou moins réservée que les autres).
- Rapports deux fois par an et distribution de dividendes tous les six mois.
- Un management haut de gamme dont la rémunération dépend à 100% de la performance de vos villas.
- Une marque construite pour durer : nous construisons pour des décennies, pas pour une la remise des clefs.
Nous ne vendons pas des chiffres ou de jolies 3D. Nous construisons et exploitons un resort.
Foire aux questions
À quelle fréquence vais-je recevoir des mises à jour et des paiements ?
Les investisseurs reçoivent des rapports détaillés deux fois par an, et les dividendes sont distribués tous les six mois directement à partir du pool de location.
Mes séjours personnels réduisent-ils mes revenus ?
Vos six premières semaines de séjour par an sont entièrement gratuites et n'ont aucun impact sur le rendement de votre investissement. Si vous décidez de rester plus longtemps, les nuits supplémentaires sont simplement déduites de la réserve de revenus partagés. Un système équitable qui assure la transparence tout en vous permettant de profiter pleinement de votre villa quand vous le souhaitez.
Pourquoi ne pas posséder une villa individuelle ?
La propriété d'une seule villa vous expose à des risques saisonniers, d'entretien et d'occupation. Le pool commun atténue ces variations, ce qui permet d'obtenir des rendements équitables et stables pour chaque investisseur.
Ce modèle est-il légal pour les investisseurs étrangers ?
Oui. Toutes les opérations sont menées dans le cadre d'une PT PMA correctement capitalisée, la seule structure conforme qui permette aux étrangers de posséder, d'exploiter et de percevoir des revenus en Indonésie. Elle permet également la propriété fractionnée au sein d'une société légalement réglementée.
